同じ大きさの土地でも、建てられる家の大きさは違う！？

土地探しをしていると、「建ぺい率」と「容積率」という言葉を見ることはありませんか？
数字とパーセンテージが書かれているけど、「どういう意味なのだろう？」と思った方も多くいらっしゃると思います。

そこで、今回は「建ぺい率」と「容積率」について、ご紹介したいと思います。

「建ぺい率」と「容積率」というものがある

同じ広さでも建てられる大きさが変わる

土地の利用には様々な規制がかけられているのですが、その代表格とも言えるのが「建ぺい率」と「容積率」です。

建ぺい率と容積率は、ともに「土地に対してどれくらいの比率で建物が建てられるか？」を表す数字で、それぞれ用途地域ごとに細かく設定されており、同じ敷地面積でも建てられる家が大きく異なります。

「建ぺい率」とは？

敷地面積に対する建物の建築面積の比率のこと

「建ぺい率」とは、敷地面積に対する建物の建築面積(一般的には１階の床面積)の比率のことです。
つまり、建ぺい率が高いほど、敷地面積に対して「建築面積」を大きく取れます。

同じ大きさの土地でも？

建築ができる面積が違う

建築基準法や都市計画法によって、敷地条件や地域ごとに建ぺい率が定められています。
ちなみに、定められた建ぺい率の上限は30％から80％の間です。

同じ大きさの土地でも、建ぺい率の違いによって、建築ができる面積が違うのです。

建ぺい率の緩和措置 (1)

角地にあたれば「＋10％」の緩和

建ぺい率には、緩和措置があります。
例えば、土地が角地にあたる場合は、建ぺい率の上限が「＋10％」の緩和が受けられます。

ただし、一般的な意味で角地であっても、特定行政庁ごとに街区の角地に指定されている条件に適合する場合に限られますのでご注意ください。

建ぺい率の緩和措置 (2)

防火地域・準防火地域でも「＋10％」の緩和

防火地域内の耐火建築物は、「建ぺい率を10％緩和する」という緩和措置があったのですが、最近になって、準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物にも拡大適用されています。

なお、都市部の住宅地はほとんどと言っていいほど、準防火地域になりますので、火に強い家であれば「＋10％」の緩和措置が受けられます。

「容積率」とは？

家すべての床面積の合計

「容積率」とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積(床面積の合計)の比率のことです。
容積率が高いほど、敷地面積に対して「延床面積」を大きく取れます。

同じ大きさの土地でも？

最大の延べ床面積が違う

容積率も建ぺい率と同様に、建築基準法や都市計画法によって、敷地条件や地域ごとに定められています。
同じ大きさの土地でも、容積率の違いによって、最大の延床面積が違うのです。

前面道路の幅員12ｍ未満の場合

小さい方の容積率が適用される

ちょっと難しいかもしれませんが、前面道路の幅員12ｍ未満の場合には、前面道路幅員（ｍ）に係数（原則として、住居系の用途地域は0.4）を乗じて算出された容積率か、用途地域ごとに定められている容積率のどちらか「小さい方の容積率」が適用されます。

なお、前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率が、そのままその敷地の容積率の最高限度となります。

ご相談の多いパターン

同じ土地に２棟目を建てるパターン

家を建てるために土地を探している方であれば、建ぺい率と容積率のことはすでにご存じの方も多くいらっしゃると思います。

ただ、ご相談が多いパターンで言えば、実家が立っている土地に、お子さんご家族が住めるよう、2棟目を同じ土地に建てるパターンです。
この場合は原則として、建ぺい率も容積率も2棟分を合算して計算されますのでご注意ください。

他にも土地や建物に対して制限がある

まずはプロにご相談ください

他にも接道義務やセットバック、高さ制限など、土地や建物に対する制限はたくさんあります。

「難しいことはいいから、自分たちが建てたい家が、建つ土地を探してほしい！」「手っ取り早く、今の土地にどんな家が建てられるか知りたい！」という方は、まずはプロにご相談ください。
ちなみに、当ホームページからでもご予約可能ですので、お気軽にご相談くださいませ。